住房问题关乎民生福祉。近年来，各地紧密围绕实现“住有所居”、尤其是推动租赁住房市场建设上，取得了丰硕成果。这不仅利于保障民生安居和社会稳定，更利于城市吸引人才、留住人才、包容人才，助力城市区域经济发展。  另一方面，当前住房租赁市场仍有发展短板。主要原因在于我国大部分租赁房屋由个人房东出租，专业化住房租赁机构和保障性租赁住房占比相对不足。在市场管理上，对个人房东“管不到、管不住”的情况比较普遍，由之带来“恶意驱赶租户”“非理性涨租金”等纠纷事件，对市场产生了负面影响。  最近，随着各地疫情逐步缓解，在生活秩序逐渐恢复的同时，部分城市出现租赁住房租金涨幅过大的情况。上海毕业生租客小刘（化名）表示：“和几个同学在市中心合租的房，房租明明是1万出头，却遭遇房东涨价到1.3万。”  遭遇房东大幅涨租金的并非小刘一人。一位微博用户发文表示，上海刚一解封，房东就坐地起价，房租暴涨50%。有些房东不仅租金涨得多，而且态度很强硬，没有商量的余地，“说得越多，涨价越快。”   在其他城市，个人房东涨价的情况也不在少数。小红书上的某用户表示“来北京快一年了，房东通知我要涨房租，涨幅差不多15%”。在深圳，有的租户不同意涨房租，房东便以“要装修”为借口赶人。    当然，上述租金涨幅过高的个案，不能代表个人房东出租市场的全貌。但在目前的形势下，疫情缓解加之毕业季来临，推动了租金的上涨趋势。  据克而瑞数据显示，以上海为例，5月份上海个人房屋租金为102.51元/平方米/月，成为唯一一个每平方米租金突破百元的城市。在过去两个月里，个人房屋租金至少上涨了9%。  在业内看来，租客和房东对租金上涨方面的争议，主要在于双方对于租金价格走势的期待不一致。目前，一线城市的租售比普遍过高，在二手房交易趋冷的状况下，当房东将租金作为资产收益的重要手段时，势必会给租客带来更大的经济压力。而从房东长远收益和租客长久居住的角度出发，更需要双方理性看待租房市场的动态。  从趋势上看，新就业大学生等群体向城市群和中心城市流动的态势没有变化，一段时期内通过租赁住房，解决阶段性住房刚需问题的态势将保持旺盛。因此，在租房市场逐步回暖的同时，保障民生稳定、为广大租客实现“居者有其屋”，并将租金控制在合理范围内，更是各级政府部门进行市场管理的关键抓手。  从顶层设计上看，2022年政府工作报告把“加快发展长租房市场”作为重点任务之一。这意味着在个人房东出租之外，还要发挥“机构化长租房”的稳定作用。  一方面，针对中低收入群体，加大保障性租赁住房供应，政府承担起基本保障责任；另一方面，对于中高收入群体，则以市场化长租房为主，维持租客合法权益。最终形成“保障性租赁住房”和“市场化长租房”同频共振的发展格局，进而稳定租金、稳定市场、满足租房需求。   数据有所佐证，据《中国建设报》综合市场情况调查发现，虽然上海、北京的租房市场受疫情影响，但长租机构仍保持理性，呈现续约量逐步提升、成交量维持平稳的态势。此外，重点10城的长租租金同比去年均有下降，4月租金同比下降3%，可见长租机构起到了“稳定器”的作用。  对于租客关心的租金上涨问题，住建部曾印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》指出，做好保障性租赁住房建设，城市住房租金年度涨幅不超过5%。而在市场化长租房方面，《住房租赁条例（征求意见稿）》规定要“禁止哄抬租金”；《北京市住房租赁条例》则指出，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。  对此，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹认为，保障性租赁住房是政府推出的支持性租房政策，在减税和金融政策支持下，有助于运营方降低运营成本和减轻营收压力，相对稳定和低于市场的租金水平也有助于中低收入人群快速融入城市，降低他们的经济压力和生活成本。  盘古智库高级研究员江瀚表示，市场经济多次证明，行业要建立起规模化经营能力，都要走机构化发展的道路。市场化长租房的运营主体多为自负盈亏，各地的租房条例虽没明确租金涨幅标准，但从行业观察来看，即使租房机构在业主收房、租客出房、租期维护方面都投入较多成本，租金涨幅仍不应超过10%为宜。  在?望智库研究院副院长姜铁英看来，坚持保障性租赁住房和市场化长租房并重思路，二者发挥不同功能，在租金涨幅上相关部门要“划定红线、守住底线”，才能赋予专业机构更多自主权，逐步健全住房租赁市场体系，满足不同类型人群的多元化租房需求。