楼市转好了么？  回答是肯定的，楼市的精气神比年初要足多了。  在购房资格、买房补贴、房贷利率、融资额度等一系列政策的配合之下，一二线城市的房屋成交量开始出现回?迹象。 由贝壳研究院监测的包括北京、上海、深圳、广州、南京等地在内的全国50个城市5月二手房成交量环比增长约14%。  由克而瑞发布的5月10个重点城市二手房数据同样显示，深圳、大连、南京、苏州、青岛成交规模已上涨。大连环比上涨36%涨幅最高，东莞则同比上涨54%。而北京受疫情影响成交环比下降33%，杭州环比下降11%。 新房成交量同样出现了回暖，5月全国30个重点城市商品住宅成交面积约1318万平方米，环比上升4％。 这些都指向同一件事，即，各地采取了放宽限售、限购，降低首付比例和提高购房贷款额度等措施之后，政策效果开始显现。  在楼市利好政策显现的同时，我们还得理性看待一件事。那就是关于近期新房成交量的上升有一个特殊的因素，即房企商票违约之后，建筑总包商、分包商、建材供应商之类开始接受以房抵债。  房地产公司用房子抵消的相关债务时计入销量里面的，而这一部分房子只是发生了所有权的转移，并没有真正销售到买房人的手中。 也就是说，新房销量的增长，有一定泡沫的存在。这几个月低迷的房地产销售额，还应该减去这个量，才能反映真实的市场需求 重点城市新房和二手房销量开始转暖，但是，房企的信心还没有恢复。这体现在拿地的决心不足，不敢拿地。  5月全国300城各类用地成交规划建筑面积5.1亿平方米，同比下降32.1%；总出让金达2284.95亿元，环比下降21.86%，同比下降70.77%。  据房地产公司投拓部相关人员介绍，按现在的地价还是不敢拿地，因为“算不过账”，也就是说拿了地开发项目并不赚钱。如果地价下调，出现利润空间，开发商才有可能去拿地。  而更多的房地产公司开始转向，撤出三四线城市，向一二线城市聚焦。  有房企给出了新的投资拿地标准，“房价低于8000/?的城市不进，人口净流出的城市不进，量价下行的城市不进”。这样的城市，属于典型的县级城市。这样的城市包含1568个县及361个县级市，共计1929个。  看来，风能进，雨能进，县级城市的房地产不能进。 县级城市的楼市表现，其实早就注定。  这一点，我们从2021年下半年开始的房价“限跌令”就能看出端倪。  2021年，先后有江阴、唐山、岳阳、惠州、唐山、桂林等城市相继发布“限跌令”，就防范房价下跌问题给出指导性意见。严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。 比如，江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。 回头来看，发布房价“限跌令”的城市主要就是三级及以下城市。至于“限跌令”的效果，看一看现在的房价，看一看现在的成交量，答案已经明了。 所以，不要迷恋房价“限跌令”，人口、经济增长才是根本。