羌笛何须怨杨柳。  01 有欢喜，也有悲伤。北京二批次土拍，央企、国企站到聚光灯前，民企除了懋源、龙湖，难有一战之力。 对于这场宾主交换的转折性土拍，地产一休哥对比去年土拍，来做个分析。头一篇，先从民企说起。  插播一个粉丝提问，她犹豫丰台河西要不要出手？地产一休哥的建议是，价格与价值不符的项目，千万不要碰。 为什么这么说呢？  来看二批次中龙湖+建工拿下的东沿河0011等地块，底价成交，销售指导价6.5万/?。  相邻的还有一块地-0003等地块，同妈不同命，没有房企出手，流拍了。  是什么原因导致的？地产一休哥来做个比较： 东沿河0011地块，体量小，无配建，地块规整好排布。而东沿河0003等地块，体量大，配建多，总投资大。 以龙湖+建工拿地后测算，楼板价和销售指导价之间的利润空间3.3万/?，能算过账，为何房企不积极？  直白讲，价值撑不起价格。也就说，地贵了，在这里花6.5万/?买房，地产一休哥都替买房人觉得不值。 丨太贵了。  适配价格应该是5.7万/?左右。判断的理由是什么呢？卓越进京赶考首次操盘的熙悦晴翠。 也就是二批次土拍炸出的失意房企。如果不失意，以陈凯的性格，说不定这一次北京二批次土拍，我们还能看到卓越的战力。  丨激进的“黑马” 02  卓越的失意，做个比较就能看出来。  东沿河地块周边在售的项目有熙悦晴翠，约6.8万/?，中建国望府，约7.5万/?。已售的项目有，西山甲一号，约5.8万/?，熙悦天寰，约5.7万/?。老盘红山郡： 丨约3.5万/?。  去化上，熙悦晴翠3.48%，中建国望府网签了1套。  可见，价格高的就是卖不动。 按照丰台的规划，河东是以聚集性发展实现产业联动为重点，河西是立足绿色生态旅游资源，培育科技研发与文化创意产业。  丨进一步缩小河东、河西区域发展与城市化水平的差距。  一个是产业逻辑，一个是生态逻辑。河西有产业规划，但是前景要画个问号。 这是卓越操盘地块的情况，那么，入股项目的情况如何呢？ 奥森春晓：网签去化率30.64%。北青云际：网签去化率43.13%。青云上府：网签去化率：1.51%。 丨青云上府和熙悦晴翠，去化最差。 来算一笔账，卓越去年入手4宗地，大约花了200亿，去年全年卓越的操盘金额是939亿元，北京买地钱占比约20%。 今年前5月，卓越操盘金额169.4亿元，还没有去年北京买地的钱多。销售不畅，意味着现金流的紧绷。  怎么讲呢，只能是心疼卓越，京城深度布局，也是必走的一步棋，只能说棋艺不精，想要妙手，却下成了：  丨俗手。 03  陈凯进入卓越后，卓越3年冲20，业内皆知。还有坊间传言，今年卓越要再冲IPO。 所以，去年拿地后，有卓越内部人士向媒体表示，北京这类一线城市，如有优秀的适合我们的土地，我们肯定去拿。 背后的逻辑，地产一休哥猜想，卓越是想要北京扬名，无论是合作，还是独立操盘，都需要作出一个神盘，来彰显卓越的实力与能力。  但是，理想很丰满，现实很骨感。一招走错，修正的代价太大了。 今年，卓越发行2022年地产民企首笔美元债，业内有解读说是好消息，也有说是借新还旧。  这个操作，间接说明，未上市的卓越，融资渠道有限。已上市的卓越商管，从发布的年报来看，也是融资不畅。  丨去年融资活动净流出6.38亿元。 很多房企，上市和冲千亿都是一道坎，过去了柳暗花明，过不去一身伤痛。  就当前的结果来看，卓越深根北京，要走的路还很长。深圳的写字楼大王，终究难咽：  丨帝都的酸豆汁。