本报记者 蒋翰林 深圳报道    近来，粤港澳大湾区内的多个城市接连优化楼市调控政策，作为一线城市的楼市风向标之一，截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化。    不过，《中国经营报》记者在走访中发现，经过去年二手房指导价等一系列深度调控，深圳购房者似乎已越来越从容冷静，不少购房者希望深圳能守住来之不易的调控成效。    根据克而瑞数据统计，截至5月31日，深圳今年共入市22个项目，其中触及积分入围制的新盘仅有1个，开盘项目中超过一半去化不足五成。    购房者从“一房难求”到“冷静从容”，背后是深圳供给关系的优化调整。近日，深圳发布了 2022 年度供地计划，全年全市建设用地供应1200公顷，其中居住用地365公顷，占比30.4%。    在2021年创下“居住用地供应历史新高”的基础上，今年深圳再度实现住房供应规模的增长。记者梳理发现，过去3年，深圳居住用地计划供应规模分别为150公顷、292.3公顷、363.3公顷，连创新高，并且连续3年占比超过30%。    “打新人”理性购房 楼盘去化差异大    当下，深圳正迎来一轮新房推盘高峰。6月，深圳潜在入市新盘有21个，其中不乏多个2021年集中供地的项目。据美联物业全国研究中心统计，随着新盘的密集入市，深圳新建商品住宅去化周期从去年8月的3.4个月提高至10.1个月。    伴随供应量增长、市场回归理性，购房者选择也更加从容。购房者张倩（化名）告诉记者，她从2020年以来参与了四次新房“打新”，然而，认筹房源“日光”，张倩也是四次“陪跑”。不过，张倩最近停下了看房的脚步，她表示，“新房越来越多，现在买房更理性了，从自身经济承受能力出发，慢慢选合适的。”    记者在端午期间走访了光明区的部分新房项目，许多项目推出了节假日促销活动，但前来看房的人并不算多。尤其是刚需市场，多数项目在推出数月后仍有在售房源。例如光明某新盘，开盘打 9.1 折销售，折后均价 4.28 万元/平方米，房产中介人员秦甜（化名）告诉记者，这个价格已经相当于两三年前光明区新房的价格。    “这个板块6月还有两个新房项目入市，都会推出优惠活动。”秦甜表示，许多光明区的新房项目都在5月开始加快去化速度，以避免更激烈的竞争。    5月26日入市的新房项目海德园，是2022年深圳目前唯一启动积分的楼盘，也是今年以来认筹数最高的楼盘。根据海德园公布的认筹情况，经过层层资格审核，686批次客户将通过摇号争夺239套住宅，中签率约为34.83%。从最后公布的入围积分53.5分来看，比去年低了将近10分。    而在二手房方面，秦甜告诉记者，最近成交开始增多，“5月份我成交了两套二手房，但都是业主让价才促成的。”秦甜亦称，她所在的中介门店这两个月都是接近指导价成交的，最高一套高出指导价约15万元。    住房信贷政策利好 楼市信心逐步恢复    从近两个月二手房录得量的走势看，在多轮政策利好的促进下，市场信心的确出现了恢复的迹象。根据深圳市房地产中介协会的数据，5月深圳二手房录得量为2801套，环比增长10.3%。    记者梳理发现，今年前5个月深圳二手房成交量约为7700套，而2020年仅4月深圳的二手房成交量就为7679套。通常深圳二手房市场成交量以5000套作为“荣枯线”，目前市场交易量离该数值仍有很大差距。    乐有家研究中心数据显示，4月成交量排名前20的深圳二手楼盘中，有超五成的小区业主挂牌价环比出现了下调。    “进入5月，有个别业主出现小幅反价，但都没有成交。”秦甜告诉记者，这些“反价”房源已经挂牌一年以上，业主也都是因为最近政策利好，抱着试一试的态度，而购房者面对业主“反价”也趋于谨慎，量力而行。    近期的住房信贷政策的变化，也给楼市注入了信心。日前央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套房按现行规定执行。    针对深圳房贷利率的执行情况，记者咨询多家银行个贷经理了解到，随着5年期以上LPR的降低，目前深圳市场主流房贷利率首套最低为4.75%、二套房贷利率最低为5.05%。以500万元的新房为例，若贷款30年，购房者首套每月可少还约320元的月供，30年总共能省下超过10万元。    “5月的市场回温与央行货币政策的利好有直接关联。”深圳市房地产中介协会认为，5月深圳二手房市场交出了一个较为令人满意的答卷，但不可否认，当前我国宏观经济正面临着巨大下行压力，居民收入预期扭转仍言之过早。因此，6月将成为我国宏观经济能否起底回升的一个重要观察期，在此背景下，楼市快速复苏的基础仍不牢实，6月楼市行情预计仍将以“稳”为主基调。    深圳首推居住用地供应三年滚动计划    为了平衡供需矛盾，巩固来之不易的调控成果，今年，深圳居住用地供应规模再次刷新历史纪录。    近日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市2022年度建设用地供应计划的通知》（以下简称“《供应计划》”），《供应计划》指出，补齐民生短板，全面提升教育、医疗、文体等民生事业发展水平，是今年深圳的工作重点。2022年，民生设施用地计划供应548公顷，且均为新增供应，占整体规模的45.7%，居第一位。    按照《供应计划》，2022年度深圳计划供应居住用地365公顷，包括商品住房用地215公顷（新增供应116公顷、更新整备供应99公顷），公共住房用地150公顷（新增供应110公顷、更新整备供应40公顷）。而去年计划供应的商品住房用地为149.3公顷，今年计划供应商品住房用地明显大幅提高。    值得留意的是，深圳首次发布了居住用地供应三年滚动计划，计划2022—2024年度全市供应居住用地1103公顷，年平均供应居住用地367.7公顷。对比前三年数据，深圳居住用地计划供应规模分别为150公顷、292.3公顷、363.3公顷，连续增加供应量以平衡供需矛盾，体现了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控方向。    针对存量土地有限，深圳市规划和自然资源局提出“优民生、增居住、强工业、控商办”的用地结构优化理念。记者梳理数据发现，近年来深圳商业服务用地的确大幅减少。2020年，深圳规划商服用地达到107公顷，占比8.92%；2021年缩减到52.3公顷，占比4.6%；到 2022年只剩下34公顷，占比2.8%。    深圳市规划和自然资源局提出，控制商业办公用地的供应，重点保障知识含量高、产业关联度强、集聚带动作用的总部用地需求和高端酒店、旅游用地需求。    此外，《供应计划》中指出土地供应向租赁住房倾斜，单列租赁住房用地计划，计划供应租赁住房用地37公顷，占居住用地的10.1%。    目前，深圳第一批集中供地已出让8宗居住用地，面积约32.1公顷。根据今年深圳商品住房用地、公共住房用地226公顷的新增供应规模，这意味着供应规模缺口将由后续第二、三批集中供地完成。